Досвід воєн та інвестицій у нерухомість: чек-лист інвестора

Війна більше за будь-які інші види криз впливає на економічну ситуацію. Однак, багато експертів говорять, що це гарні часи для розвитку та зростання. Про особливості інвестування у нерухомість під час війни розбиралися разом з експертами ZEZMAN Holding на прикладі минулих історичних криз. Інвестиції можуть бути знищені або пошкоджені, що призведе до значних втрат капіталу. Але, у ситуації є інший бік, бо саме під час кризи є можливість придбати нерухомість за помірними цінами та в перспективних місцях. Після того, як темні часи закінчаться, з'явиться можливість отримати хороші дивіденди, тому що нерухомість різко зросте в ціні. 

Актуальний стан

У містах України відновилося будівництво багатоповерхівок та приватних будинків. Основна причина – збільшення попиту на нерухомість, адже населення в регіонах, розташованих в тилу, збільшується шляхом переселення українців зі зруйнованих міст та передмість Харкова, Маріуполя, Херсона тощо. Крім того, експерти прогнозують, що після війни Київ, Одеса та інші великі міста України будуть переповнені іноземними компаніями та їхніми співробітниками, яким також знадобляться житло та офісні приміщення.

При цьому зараз ціни на нерухомість є найнижчими за історію. Тому, з погляду бізнесу, зараз ідеальний час для інвестицій в українську нерухомість. Враховуючи відсутність банківського фінансування, готівкові вкладники отримують додаткові переваги.

Для прикладу, наразі в ARTVILLE актуальні умови для придбання комерційного приміщення в 74,45 квадратного метра становлять знижку в 10% при оплаті 100%. Перший внесок становить 50% з можливістю розстрочки до 18 місяців. А розстрочка на квартиру становить до 48 місяців, із першим внеском у 25%. Ринок насправді не стабільно низький, тому що на нього впливають і внутрішні фактори, такі як: обмежена кількість новобудов, зростання платоспроможності населення, державна підтримка через програму "єОселя". Обстріли та погіршення воєнної ситуації можуть знову його знизити, але не на сталій основі. Загалом, ціни йдуть на зростання. Придбання нерухомості під час війни може принести хороший прибуток. Однак така інвестиція має і значні ризики, про що відкрито говорять гравці ринку. Водночас очікування кращих часів для цього не гарантоване нічим та ніким і призводить лише до виснаження. Сьогодні залишаються місця, де бізнес готовий відкривати нові проєкти, створювати вигідні умови й продовжувати розвиток — навіть попри кризу. Це і створює життя в регіоні та країні. 

<picture></picture>

Найбільші статки заробляються саме в період криз - це правда?

Негативний вплив на світову економіку та інвестиційні ринки відзначається геополітичною напругою, повномасштабним вторгненням росії в Україну, війною між Ізраїлем та ХАМАСом, протистоянням Китаю та США. Ці глобальні речі можуть бути поза розумінням однієї конкретної людини, однак впливають на ринок. Інвестиції в нерухомість є одним з найпоширеніших способів заощадити гроші, отримати пасивний дохід і примножити капітал. Купівля об'єктів, здача в оренду приміщень для проживання або комерційної діяльності вже багато років є прибутковою і стабільною формою ведення бізнесу.

Існує небагато досліджень на тему впливу війни на ринок нерухомості, які базуються на прикладі Другої світової війни. У лютому 1942 року фондовий ринок впав до історичного мінімуму. З огляду на те, що ціни на нерухомість значною мірою залежать від активності фондового ринку, цей період сектор переживав значну кризу. У той час неможливо було продати Нью-Йоркський готель навіть за ціну, рівну розміру його річного прибутку, а орендна плата в офісних будівлях Волл-стріт становила всього долар за квадратний метр.

Інфраструктура Європи була знищена на 70%. Попри руйнівні наслідки, попит на нерухомість, особливо на житлову, різко зріс після закінчення конфлікту, оскільки солдати, які повернулися з війни, прагнули облаштувати будинки та створити сім’ї. Вартість об'єктів поступово зростала разом із попитом на них. Багато сімей жили у тимчасовому житлі роками. Цю проблему вдалося вирішити шляхом будівництва доступних житлових районів у передмісті, ініціатором якого став відомий американський забудовник Вільям Левітт. Наприкінці 1940-х Левітт будував один будинок у передмісті кожні 16 хвилин.

Кожен із великих конфліктів мав значний вплив на комерційну нерухомість. Історично такі війни вимагали зміни в економічному виробництві. Замість того, щоб інвестувати в традиційні товари та послуги, американська економіка нарощувала виробництво військових товарів. Ресурси були фундаментально і непропорційно перенаправлені зі звичайної економічної діяльності на військові зусилля. Було менше інвестицій інституційного рівня в нові офісні будівлі, торгові центри, готелі тощо. Одразу після Другої світової війни відбулося й різке зростання цивільної зайнятості, що призвело до зростання попиту на комерційну нерухомість. Загалом вартість нерухомості зросла.

<picture></picture>

Чек-лист інвестора

Процес інвестування має бути з холодною головою, однак сьогодні критеріїв, як і запитів у майбутніх мешканців стало набагато більше. ZEZMAN Holding поділився власними 10 принципами, які вже становлять основу житла майбутнього у їхніх проєктах:

• Електронне місто (Electronic City): інтеграція цифрових аспектів жителів в одній зручній цифровій платформі. Тобто наскільки доступними є міські та домашні сервіси для користувачів. 
• Залучення громадян (Engage Citizens): чи є доступ та наскільки активно можуть долучатися мешканці до прийняття рішень. 
• Освічена спільнота (Educated Community): які є доступи до освітніх ресурсів та ініціатив, аби підтримувати безперервну освіту та професійний розвиток для всіх вікових груп.
• Всеосяжний урбанізм (Encompassing Urbanism): чи включені аспекти міського планування та розвитку, враховуючи соціальні, економічні, екологічні та культурні чинники для гармонійного та збалансованого розвитку міських просторів.
• Економічний розвиток (Economic Development): чи стимульоване економічне зростання та сталий розвиток міст, які є платформи для забезпечення робочих місць та підвищення добробуту населення.
• Підтримка підприємництва (Empower Entrepreneurship): відкриті можливості для бізнесу, надання доступу до інноваційних інструментів та ресурсів для їх розвитку та процвітання.
• Енергоефективність (Energy Efficiency): наявні енергоефективні рішення та стійкі технології, що знижують споживання енергії та мінімізуючи вуглецевий слід.
• Екологічна стійкість (Ecological Sustainability): підтримання екологічно стійкого середовища, охороняючи природу та покращення якості життя через зелені технології та стійку урбанізацію.
• Покращення здоров'я (Enhance Health): якими засобами стимулюється покращення здоров'я та добробут мешканців, чи забезпечений доступ до якісних медичних послуг, спортивних об'єктів та програм для здорового способу життя
• Місто як сервіс (Evolve City as a Service): чи надані усі необхідні сервіси та послуги в рамках єдиної бізнес-платформи, забезпечуючи місто, готове до використання з першого дня, та всебічний комфорт для всіх

Звісно, що є базові критерії для інвесторів, які допоможуть зменшити ризики та зберегти капітал:

• Зона відносної безпеки: обирайте регіони, де немає активних бойових дій. Міста з надійною інфраструктурою, які стали новими центрами внутрішньої міграції.
• Репутація забудовника: обирайте компанії з реалізованими проєктами та прозорими умовами. Спостерігайте за активністю у соціальних мережах та показами ходу будівництва. Зважайте на чесність та комунікацію з інвесторами.
• Умови розстрочки та оплати: перевіряйте гнучкість умов, валюту оплати, наявність страхових механізмів. Якщо обираєте розстрочку, фіксуйте курс валют та обмеження по інфляції.
• Енергоефективність та автономність: обирайте об'єкти з генераторами, сонячними панелями. Це не лише зручно, але й підвищує вартість у довгостроковій перспективі.
• Інфраструктура: звертайте увагу на наявність укриттів, шкіл, лікарень, транспортної доступності, магазинів.
• Прогноз ліквідності та дохідності: прорахуйте, чи буде попит на оренду, чи продаж цього об’єкта в найближчі 3–5 років. Подумайте про альтернативні сценарії: довгострокова оренда, перепродаж після перемоги, переїзд.

Зберегти власні активи під час кризи – непросте завдання: девальвація валюти швидко з’їдає заощадження, банки ненадійні в період глибокої економічної кризи та воєнного стану, а відкриття власного бізнесу в нинішніх умовах вимагає неабиякої сміливості. Тому інвестування в нерухомість під час війни – найкращий варіант для тих, хто не наважується ризикувати власними коштами та шукає можливість врятувати фінансові активи від інфляції.

Сергій Лозовський