Опыт войн и инвестиций в недвижимость: чек-лист инвестора: чек-лист инвестора

Война больше любых других видов кризисов влияет на экономическую ситуацию. Однако, многие эксперты говорят, что это хорошие времена для развития и роста. Об особенностях инвестирования в недвижимость во время войны разбирались вместе с экспертами ZEZMAN Holding на примере прошлых исторических кризисов. Инвестиции могут быть уничтожены или повреждены, что приведет к значительным потерям капитала. Но, у ситуации есть другая сторона, потому что именно во время кризиса есть возможность приобрести недвижимость по умеренным ценам и в перспективных местах. После того, как темные времена закончатся, появится возможность получить хорошие дивиденды, потому что недвижимость резко возрастет в цене.

Актуальное состояние

В городах Украины возобновилось строительство многоэтажек и частных домов. Основная причина - увеличение спроса на недвижимость, ведь население в регионах, расположенных в тылу, увеличивается за счет переселения украинцев из разрушенных городов и пригородов Харькова, Мариуполя, Херсона и др. Кроме того, эксперты прогнозируют, что после войны Киев, Одесса и другие крупные города Украины будут переполнены иностранными компаниями и их сотрудниками, которым также понадобятся жилье и офисные помещения.

При этом сейчас цены на недвижимость являются самыми низкими за всю историю. Поэтому, с точки зрения бизнеса, сейчас идеальное время для инвестиций в украинскую недвижимость. Учитывая отсутствие банковского финансирования, наличные вкладчики получают дополнительные преимущества.

Например, сейчас в ARTVILLE актуальные условия для приобретения коммерческого помещения в 74,45 квадратного метра составляют скидку в 10% при оплате 100%. Первый взнос составляет 50% с возможностью рассрочки до 18 месяцев. А рассрочка на квартиру составляет до 48 месяцев, с первым взносом в 25%. Рынок на самом деле не стабильно низкий, потому что на него влияют и внутренние факторы, такие как: ограниченное количество новостроек, рост платежеспособности населения, государственная поддержка через программу "еОселя". Обстрелы и ухудшение военной ситуации могут снова его снизить, но не на постоянной основе. В общем, цены идут на рост. Приобретение недвижимости во время войны может принести хорошую прибыль. Однако такая инвестиция имеет и значительные риски, о чем открыто говорят игроки рынка. В то же время ожидание лучших времен для этого не гарантировано ничем и никем и приводит лишь к истощению. Сегодня остаются места, где бизнес готов открывать новые проекты, создавать выгодные условия и продолжать развитие - даже несмотря на кризис. Это и создает жизнь в регионе и стране.

Самые большие состояния зарабатываются именно в период кризисов - это правда?

Негативное влияние на мировую экономику и инвестиционные рынки отмечается геополитическим напряжением, полномасштабным вторжением России в Украину, войной между Израилем и ХАМАСом, противостоянием Китая и США. Эти глобальные вещи могут быть вне понимания одного конкретного человека, однако влияют на рынок. Инвестиции в недвижимость являются одним из самых распространенных способов сэкономить деньги, получить пассивный доход и приумножить капитал. Покупка объектов, сдача в аренду помещений для проживания или коммерческой деятельности уже много лет является прибыльной и стабильной формой ведения бизнеса.

Существует немного исследований на тему влияния войны на рынок недвижимости, которые базируются на примере Второй мировой войны. В феврале 1942 года фондовый рынок упал до исторического минимума. Учитывая, что цены на недвижимость в значительной степени зависят от активности фондового рынка, этот период сектор переживал значительный кризис. В то время невозможно было продать Нью-Йоркский отель даже за цену, равную размеру его годовой прибыли, а арендная плата в офисных зданиях Уолл-стрит составляла всего доллар за квадратный метр.

Инфраструктура Европы была уничтожена на 70%. Несмотря на разрушительные последствия, спрос на недвижимость, особенно на жилую, резко вырос после окончания конфликта, поскольку солдаты, вернувшиеся с войны, стремились обустроить дома и создать семьи. Стоимость объектов постепенно росла вместе со спросом на них. Многие семьи жили во временном жилье годами. Эту проблему удалось решить путем строительства доступных жилых районов в пригороде, инициатором которого стал известный американский застройщик Уильям Левитт. В конце 1940-х Левитт строил один дом в пригороде каждые 16 минут.

Каждый из крупных конфликтов имел значительное влияние на коммерческую недвижимость. Исторически такие войны требовали изменения в экономическом производстве. Вместо того, чтобы инвестировать в традиционные товары и услуги, американская экономика наращивала производство военных товаров. Ресурсы были фундаментально и непропорционально перенаправлены с обычной экономической деятельности на военные усилия. Было меньше инвестиций институционального уровня в новые офисные здания, торговые центры, гостиницы и тому подобное. Сразу после Второй мировой войны произошел и резкий рост гражданской занятости, что привело к росту спроса на коммерческую недвижимость. В целом стоимость недвижимости выросла.

Чек-лист инвестора

Процесс инвестирования должен быть с холодной головой, однако сегодня критериев, как и запросов у будущих жильцов стало намного больше. ZEZMAN Holding поделился собственными 10 принципами, которые уже составляют основу жилья будущего в их проектах:

• Электронный город (Electronic City): интеграция цифровых аспектов жителей в одной удобной цифровой платформе. То есть насколько доступны городские и домашние сервисы для пользователей.
• Привлечение граждан (Engage Citizens): есть ли доступ и насколько активно могут участвовать жители в принятии решений.
• Образованноесообщество (Educated Community): какие есть доступы к образовательным ресурсам и инициативам, чтобы поддерживать непрерывное образование и профессиональное развитие для всех возрастных групп.
• Всеобъемлющий урбанизм (Encompassing Urbanism): включены ли аспекты городского планирования и развития, учитывая социальные, экономические, экологические и культурные факторы для гармоничного и сбалансированного развития городских пространств.
• Экономическое развитие (Economic Development): стимулируется ли экономический рост и устойчивое развитие городов, которые являются платформой для обеспечения рабочих мест и повышения благосостояния населения.
• Поддержка предпринимательства (Empower Entrepreneurship): открытые возможности для бизнеса, предоставление доступа к инновационным инструментам и ресурсам для его развития и процветания.
• Энергоэффективность (Energy Efficiency): имеющиеся энергоэффективные решения и устойчивые технологии, снижающие потребление энергии и минимизирующие углеродный след.
• Экологическая устойчивость (Ecological Sustainability): поддержание экологически устойчивой среды, охраняя природу и улучшение качества жизни через зеленые технологии и устойчивую урбанизацию.
• Улучшение здоровья(Enhance Health): какими средствами стимулируется улучшение здоровья и благосостояния жителей, обеспечен ли доступ к качественным медицинским услугам, спортивным объектам и программам для здорового образа жизни
• Город как сервис (Evolve City as a Service): предоставлены ли все необходимые сервисы и услуги в рамках единой бизнес-платформы, обеспечивая город, готовый к использованию с первого дня, и всесторонний комфорт для всех

Конечно, есть базовые критерии для инвесторов, которые помогут уменьшить риски и сохранить капитал:

• Зона относительной безопасности: выбирайте регионы, где нет активных боевых действий. Города с надежной инфраструктурой, которые стали новыми центрами внутренней миграции.
• Репутация застройщика: выбирайте компании с реализованными проектами и прозрачными условиями. Наблюдайте за активностью в социальных сетях и показами хода строительства. Учитывайте честность и коммуникацию с инвесторами.
• Условия рассрочки и оплаты: проверяйте гибкость условий, валюту оплаты, наличие страховых механизмов. Если выбираете рассрочку, фиксируйте курс валют и ограничения по инфляции.
• Энергоэффективность и автономность: выбирайте объекты с генераторами, солнечными панелями. Это не только удобно, но и повышает стоимость в долгосрочной перспективе.
• Инфраструктура: обращайте внимание на наличие укрытий, школ, больниц, транспортной доступности, магазинов.
• Прогноз ликвидности и доходности: просчитайте, будет ли спрос на аренду или продажу этого объекта в ближайшие 3-5 лет. Подумайте об альтернативных сценариях: долгосрочная аренда, перепродажа после победы, переезд.

Сохранить собственные активы во время кризиса - непростая задача: девальвация валюты быстро съедает сбережения, банки ненадежны в период глубокого экономического кризиса и военного положения, а открытие собственного бизнеса в нынешних условиях требует немалой смелости. Поэтому инвестирование в недвижимость во время войны - лучший вариант для тех, кто не решается рисковать собственными средствами и ищет возможность спасти финансовые активы от инфляции.

Сергій Лозовський